Fomos questionados por alguns moradores sobre formação de um condomínio fechado em nosso bairro Floresta Encantada para que possamos colocar cancelas, portaria, ou seja, fechamento das vias publicas, ou tornando-as restritas.
Nós da AMBFE sempre deixamos claro que toda ação que trouxesse ao morador uma passivo financeiro, judicial ou qualquer admoestação a qual não fosse prevista em normas, ou que trouxesse uma obrigação permanente, não levaríamos a cabo.
Sobre transformar nosso Bairro em condomínio fechado, traremos algumas reflexões aos moradores.
No loteamento fechado, os lotes são considerados áreas privadas, sendo que às demais áreas externas, tais como: ruas, jardim e áreas de lazer; continuam permanecendo a municipalidade, todavia, essas áreas são cedidas àqueles que irão gerir o loteamento (associação dos moradores) para a sua manutenção, limpeza, conservação e segurança. Uma vez que o local é “fechado” e o órgão público não irá adentrá-lo, para realizar o serviço rotineiros oferecidos à população, quais sejam: recolhimento de lixo, limpeza urbana, pavimentação asfáltica e etc.
Muitos moradores podem analisar seus documentos de registro de imóveis, e lá constar que há um condomínio, isso porque onde há mais de uma construção no mesmo lote, há a necessidade legal de registra em condomínio. Já para criação do bairro como condomínio há uma diferenciação.
A associação civil é criada nos moldes dos artigos 53 a 61 do Código Civil, para administrar os empreendimentos originários da lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), ou seja para fechar nosso bairro. Já um Condomínio Edilício advém, geralmente, da incorporação imobiliária (lei 4.591/64) sendo ainda disciplinado pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. No condomínio também existe uma área privativa (apartamento do condômino), mas ainda compreende uma área de uso coletivo junto aos demais condôminos (ex. piscina, salão de festas, quadra de esportes).
Todo condomínio exige-se ao bem imóvel, no caso em tela, um obrigação propter rem, ou seja, a obrigação se da pelo bem estar em condomínio, sendo assim, a divida de pagamento condominial a grosso modo, é do bem imóvel, ou seja, a divida se liga a moradia, comercio ou ao que for edificado no lote. Sendo assim, cabe ação de cobrança e penhora do bem imóvel, mesmo sendo este único, ou bem de família.
No condomínio, a obrigação de pagar a cota condominial advém da convenção. Já na associação, a obrigação de contribuir com a taxa associativa, provém do estatuto social, registrado no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas (art. 115, da lei 6.015/73)
Logo, os associados devem contribuir com às despesas geradas pela manutenção e conservação do loteamento, previstas no estatuto e nas atas das assembleias que deliberarem anualmente pela prestação de contas apresentadas pelo presidente da associação.
Quais o problemas que podemos enfrentar com o fechamento do bairro?
Primeiro que ele não foi constituído em lote de condomínio, ou em condomínio fechado, o Bairro é aberto, e isto não obriga ao morador se associar a Entidade que irá gerir os gastos e manutenção, o que afetaria a cobrança daqueles que não aceitarem filiar-se, mesmo usufruindo das benfeitorias.
A discussão afeta à liberdade de associação prevista no artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal/88, in verbis: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
O Superior Tribunal de Justiça, em repercussão geral (tema nº 882), posicionou-se nos autos dos recursos (REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.163-SP) da seguinte maneira:
“O critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da associação de moradores for POSTERIOR à aquisição do imóvel por parte do morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação foi ANTERIOR à aquisição, o morador deve responder pelas despesas”. Grifamos.
Pois bem. O entendimento dos nobres ministros foi no sentido de que DEPOIS de ser criada a associação, o adquirente do lote ou moradia, poderia optar em se associar voluntariamente ou não, se optasse por não, não haveria obrigação do morador, apenas se a associação já existia ANTES, no ato da aquisição do lote ou moradia, aí sua associação seria obrigatória.
O STF deu repercussão geral ao tema no Agravo de Instrumento 745.831, processado o tema 492 intitulado: “cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado”, nos autos do RE 695.911, de relatoria do min. Dias TOFFOLI1.
O que se pode observar que a criação de condomínio fechado criaria uma divida para cada moradia, no sentido não só de funcionários de portaria, mas também de manutenção do asfalto, coleta de lixo, limpeza urbana e segurança. Para nós, fazendo um calculo mínimo, poderia girar o condomínio em torno de R$ 400,00 (quatrocentos reais) a R$ 700,00 (setecentos reais) ao mês para cada morador. Lembrando que neste caso, não há a possibilidade de fechamento e pagamento só do porteiro e o município arcar com o restante, isso a lei não permite.
A legislação brasileira impede que uma via pública seja transformada em um condomínio. De acordo com a lei nº 6.766 de 1979, a área de um loteamento não pode abranger logradouros públicos. De acordo com o Código de Trânsito Brasileiro (CTB) o fechamento da rua é considerado “obstrução de via pública”. Um projeto de lei aprovado na Câmara Federal em 2015 determina que a pena para este tipo de infração é de 1 a 2 anos de detenção e multa.
Assim, entendemos que trazer ao morador um passivo mensal, bem como a AMBFE um encargo que caberá aos diretores cumprir, sob pena de responsabilizações legais, seria um ato insano para com a comunidade, bem como as inadimplências causar um dano irreversível aos moradores, caso o STF entenda que a fundação do condomínio posterior a aquisição, possa gerar a obrigação de arcar com os custos.
O desestímulo ao pagamento das contribuições associativas e a falta de arrecadação necessária, estão levando muitos loteamentos fechados à beira da falência e também na alternativa de se transforem em “loteamentos abertos”, devolvendo a municipalidade incumbência pela conservação, limpeza e segurança que já é precária e ineficiente.
Assim, entendemos que tal pratica seja danosa aos moradores e a AMBFE, por estes motivos, não buscamos o fechamento de nosso bairro Floresta Encantada para condomínio fechado, por pensar em você morador.
Respeitosamente
Bel. Matscelo Boaz Tarley
Presidente
